大资管时代房地产金融行业的机遇与挑战丨2019中国房地产金融论坛

  原标题▯▯▯:大资管时代,房地产金融行业的机遇与挑战丨2019中国房地产金融论坛

  去年以来,外资加码内地市场▯▯▯,房地产并购市场活跃度高企;房地产开发市场迎来了历史上的新高,销售金额15万亿元、开发投资12万亿元,房地产投融资结构?也在发生变化,中国房地产金融开发与存量投资形成相互呼应的趋势▯▯。

  6月12日,2019中国房地产金融论坛暨《中国房地产金融》杂志第四届中国房地产租赁行业峰会▯▯▯,由中房协房地产金融与住房公积金和担保研究分会与《中国房地产金融》杂志、地金网联合▯▯▯,在京!成功举办。论坛以▯“金融赋能▯、提质增效”为主题,邀请了房地产业内人士和金融机构代表参会,共同探讨2019中国经济“形势▯▯▯、展望新格局下房地产金融的未来发展趋势▯▯。

  近年来▯▯,亚太地区的市场受到越来越多的关注,也吸引了更多外资的驻入。“投资者在未来的2-3年可以关注快速增长的亚太房地产公开市场,▯▯▯”亚太房地产协会 (APREA) 首席执行官Sigrid Zialcita在论坛上表示,与股票和债券指数相比▯,亚太地区的REITs分别在一年、三年、五年和十年期间的累积回报率都是最高的▯,澳大利亚在过去的12个月里表现最佳,总收益率为20▯▯▯.3%。香港在过去的3年、5年和10年中表现也十分优异,年总回报率为20%。

  Sigrid说:“未来中国REITs的推出,最初市值预计可达4000-6000亿美元▯。此外▯▯▯,马来西亚地区也将取得突破性进展。”

  中联基金董事总经理范熙武认为中国未来公募REITs市场非常大,因为有一个比较强大的基础和国外几十年的发展;经验。目前,中国类REITs发展经历了四年时间,范熙武对于行业发▯▯▯、展提出了五点倡议:第一,规范市场秩序,营造良好;的竞争氛围▯▯。第二,探索建立与REITs更加匹配的估值管理体系。第三,回归资产本源▯▯,善用主体信用。第四,重视资管业务团队建设▯,提升资产管理专业能力。第五,加强市场投资人培育及教育工作。

  左起:戴德梁行高级董事、北中国区估价及顾问服务部主管胡峰、深创投不动产基金公司总经理罗霄鸣▯▯▯、中信证券资产证券化业务线执行总经理俞强、 光大安石董事曾景▯、阿里菜鸟公司财务总监郑海宁、渤海汇金证券资产管理公司董事总经理李耀光、大信商业信托投资和资产管理总经理陆智奇

  戴德梁行高级董事▯▯▯、北中国区估价及顾问服务部主管胡峰介绍,2018年全年发行的不动产资产证券化的规模突破了1100亿,近5年来,已经发行了120单▯,总规模达到3100亿元。

  类REITs在国内发展迅速▯▯▯,公募REITs的呼声也越来越高,深创投不动产基金公司总经理罗霄鸣认为,类REITs发展至今,目前是公募REITs推出的一个不错的时机。“公募REITs对于中国经济非常重要,能够借助资本市场力量的同时▯▯▯,将资产管理权和收益权分离。”

  中信证券资产证券化业务线执行总经理俞强表示▯▯,未来公募REITs将采用什么样的交易架构▯▯▯,以及配套什么样的规则值得关注▯。“发起机构、金融服务机构和投资人这三个主体,都面临一个架构管理问题▯,不管是发行阶段,还是投资决策机制阶段。▯▯” 俞强说,个人投资者能否参与公募REITs投资▯,合不合适的问题▯,“个人投资者参与公募REI、Ts是有必要的。▯▯”

  今年3月份菜鸟网络成功发行了新零售基础设施类的REITs,受到行业内广泛的关注。菜鸟网络财务总监郑海宁说,目前物流仓储对于投资人言具有不错的投资回报,如果哪天公募REITs推出来,仓储物流地产的优势会比较强大。

  光大安石董事曾景认为,从房地产私募基金投资角度来看,公募REITs没!有起来,前端私募是很难发展起来▯▯▯,“所以公募REITs推出能够促进私募前端融资▯。”

  ▯▯▯“中国公募REITs推出有一个难点,公募REITs怎么定价。▯▯”渤海汇金证券资产管理公司董事总经理李耀光表示,希望公募REITs推出来的时候,一方面给大宗交易市场提供指引,一方面谁能把公募REITs做起来,最核心是能让买卖双方知道资产应该值多少钱▯▯▯。

  中国房地产市场经过了将近20年的高速发展期, 房地产业的投资机会正在逐渐发生变化。远洋资本副总经理、不动产投资业务董事总经理周岳表示,伴随中国城镇化率的提升,从二手房与新房的销售比来看,北上广深四个一线城市的二手房销量高于新房,中国房地产行业的发展正在逐渐从增量市场转向存量时代▯▯。

  “存量市场中城市更新是一大机会,包括广义的更新如城市旧改;狭义的城市更新▯▯,如单一资产的改造。”周岳说,对于未来不动产投资机会▯,集中在城市更新新兴消费或科技催生的新经济领域,后者表现在物流地产和数字地产方向。

  “房地产市场融资方式,从2006年开始有了一个变迁▯▯,最早喜欢用股权融资,到之后的债权融资,2017▯、2108年之后的ABS、REITs融资增多。”华福证券投行条线副总裁金威表示▯▯▯,无论融资形式如何变▯,关注的指标依然未变:杠杆比例▯、盈利能力、现金流回款。

  “当前房地产市场的融资环境中,银行信贷▯、信托方式越来越紧▯▯,其中银行对头部房地产商的要求越来越高。▯▯▯”金威说,2019年是!一个比较好的投资机会▯,而从融资来说,整个大环境还没有完全改变出来,任重而道远。

  房地产市场是一个大市场▯▯。大江大河,我国已经形成了10 万亿级的房地产大市场▯▯▯,房地产已然成为中国经济的压舱石。“通过对近年来全国主要城市二手房房价的研究,我们可以发现▯,从2017年下半、年起,房地产市场开始箱体波动运行。” 中城投资执行副总裁王珊表示▯▯▯。

  ▯▯▯“在重点城市预期改善下▯▯,2019年以来土地市场也逐步走出低迷,其中尤其二线城市土地市场最为突出。”王珊说▯,房地产市场也是非常稳健的市场。房地产信贷资产不良率低于其他行业,行业有结构性加杠杆空间。通过研究,还发现房地产重债务融资、轻权益融资▯▯,权益融资明显不足▯▯▯,加资本的机会很大▯。

  作为房地产私募基金▯▯,中城投资注重:与优质▯▯▯:房企、优质项目合作,抓取结构性加杠杆、加资本的风险收益机会。

  左起▯▯,戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵,阳光保险战略投资发展中心执行总经理孙晓毅、中化汇力总经理陈希、国寿投资控股不动产投资部副总经理李星幻、中银投资高级副总裁张志达、恺亚资管首席执行官王铮

  在主题为▯▯▯“风起云涌的国内不动产投资市场”的圆桌讨论中,阳光保险战略投资发展中心执行总经理孙晓毅认为▯▯▯,当前大宗交易投资,北京、上海交易量比较大,中美贸易战影响下,会倒逼投资机构做一些事情,“以前不会关注二线城市,但是从长远来看,考虑避险需求▯▯▯,会开始关注一些二线城市,如成都、西安。▯▯▯”

  国寿投资控股不动产投资部副总经理李星幻表示,从国内商业不动产估值,来看资本化率▯,▯▯▯“中国最终会是以机构为主市场,会回到现金流估值的模型。”

  中银投资高级副总裁张志达▯▯,从资本角度来看▯▯,“外资加码中国▯,由于北京▯▯、上海运营的准则标准,已经跟国际一线城市处在一个水平上。从全球!配置来看▯▯,配置中国可以分散风险▯▯。”中化汇力总经理陈希▯▯,从资本的角度分析,“中美贸易战对市场有半年至一年的影响,但不会持续太久。”外资基金的投资,看市场10年、20年。

  外资为什么敢于加仓而内资却不敢▯▯?恺亚资管首席执行官王铮表示▯▯,内资要敢于投资▯“看中”的物业,呼吁懂投资和懂运营的要相互结合▯▯。“无论是投资商业办公,还是投资城市更新▯,最重要的是速度还是要快。”

  “我国“改革开放40年,有四个词影响巨大, 第一是城市化,带来了劳动力的自由流动;第二是市场经济,解决了商品的自由流动;第三是WTO,国家投放的基础货币越来越多;第四是住房商品化▯”,鸿坤地产基金执行总裁孔盈表示。

  那么我们处于一个什么样的历史时期呢?孔盈认为,一是全球化的退潮,二是我们将处于量变到质变的过度期。

  孔盈表示,地产基金将迎来四大方向转型。第一,“散户思维”转变为“专户理财▯▯▯”▯▯,着重不动产价值的挖掘;第二,从▯“赚差价▯▯▯”转变为▯“赚产品溢价”,通过不动产的功能再造和内容赋能提价值、提高溢价▯▯▯;第三,债权管理转变为资产管理;第四▯▯▯,单一退出模式转变为多渠道退出▯▯▯。

  提到房地产并购重组与风险控制,融孚律师事务所高级合伙人融天明表示,房地产并购重组需要通过以下方式控制并购重组中的资产主体人的信用风险、资产的瑕疵风险、债务风险、交易结构设计风险▯▯,第一,通过法律、财务▯▯、业务、销售的联合尽调,来揭示风险;第二,核查合同的文本设计,“如果一个逻辑性不完美交易合同,或者说语义上有歧义的文本往往会造成交易风险▯。▯▯”

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